O mercado de leilões de imóveis no Brasil tem se expandido de maneira notável nos últimos anos, se tornando uma das alternativas mais acessíveis para investidores e até mesmo para aqueles que buscam o sonho da casa própria. Com o aumento da inadimplência no financiamento de imóveis e a crescente necessidade de venda de propriedades, leilões têm sido promovidos por bancos, instituições financeiras e até pelas prefeituras. De 2022 a 2024, a quantidade de imóveis disponíveis para leilão pela Caixa Econômica Federal, por exemplo, mais que dobrou, com um crescimento de 228%, o que demonstra o crescente apetite do mercado por essa modalidade.
O principal fator que impulsiona essa expansão é a inadimplência no pagamento dos financiamentos imobiliários. As taxas de juros mais altas, somadas à crise econômica que atingiu muitas famílias, tornaram o pagamento das parcelas de financiamento cada vez mais difícil. Com o não cumprimento das parcelas, o banco, que é o verdadeiro proprietário do imóvel até a quitação total do financiamento, acaba por tomar a posse da propriedade e colocá-la em leilão. Além disso, a falta de pagamento de tributos como o IPTU ou taxas de condomínio, e até decisões judiciais, como dívidas alimentícias ou partilhas de bens, também contribuem para o aumento de imóveis sendo levados a leilão.
Apesar dos descontos atraentes, os leilões não são isentos de riscos, que os investidores devem ter em mente antes de fazer qualquer arrematação. Um dos maiores riscos, e também um dos mais comuns, é o imóvel ocupado. Muitos imóveis leiloados ainda estão sob a posse de inquilinos ou dos antigos proprietários. No caso de ocupação, o investidor pode precisar lidar com um processo de despejo, o que acarreta em custos legais, taxas adicionais e uma demora considerável até que o imóvel possa ser efetivamente transferido.
Outro desafio é o acesso prévio ao imóvel. Muitas vezes, o comprador não tem a possibilidade de visitar a propriedade antes do leilão, o que significa que ele poderá estar comprando um imóvel “no escuro”. E, na maioria das vezes, os imóveis vendidos em leilões necessitam de reformas estruturais, como pintura, substituição de acabamentos, ou até mesmo correção de problemas mais graves, como infiltrações ou problemas elétricos. Esses custos adicionais devem ser considerados no cálculo da viabilidade do investimento, uma vez que eles podem reduzir consideravelmente o retorno esperado.
Além disso, é importante observar que, além do valor do imóvel, há custos ocultos, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxas de cartório, e possíveis pendências fiscais, como dívidas de IPTU ou de condomínio, que podem aparecer após a aquisição. Esses custos podem transformar um investimento aparentemente vantajoso em uma dor de cabeça, caso o comprador não esteja preparado.
Porém, ao mesmo tempo, os leilões imobiliários continuam sendo uma excelente oportunidade para investidores mais experientes ou profissionais do setor imobiliário que sabem como lidar com essas complexidades. Para quem tem reserva financeira para possíveis imprevistos, conhece o mercado e está disposto a lidar com a burocracia envolvida, comprar um imóvel em leilão pode ser uma excelente forma de adquirir propriedades abaixo do valor de mercado e com alto potencial de valorização futura. No entanto, é fundamental que o investidor possua um bom entendimento sobre as condições do imóvel, o processo legal e os possíveis custos adicionais antes de dar qualquer lance.
Uma alternativa mais segura para quem deseja entrar no mercado imobiliário, sem os riscos envolvidos nos leilões, é o investimento em Fundos Imobiliários (FIIs). Essa modalidade permite que o investidor aplique em imóveis comerciais, shoppings, galpões logísticos, entre outros, sem se preocupar com inquilinos, reformas ou disputas judiciais. Além disso, os FIIs oferecem renda passiva mensal com isenção de impostos para pessoas físicas, liquidez (já que as cotas podem ser compradas e vendidas na bolsa de valores), e uma diversificação de ativos, o que reduz os riscos e torna o investimento mais seguro.
Em minha opinião, o mercado de leilões de imóveis oferece grandes oportunidades, mas somente para quem está disposto a estudar o mercado e fazer as devidas diligências. Para quem está começando no setor ou busca investimentos mais tranquilos, os FIIs podem ser uma opção mais segura, com menos riscos e maior previsibilidade de retorno. O leilão pode ser uma boa oportunidade para quem tem experiência e capital para imprevistos, mas é preciso entender que o caminho para o sucesso no leilão exige conhecimento, paciência e planejamento.
Por isso, antes de se aventurar em um leilão, é fundamental conhecer bem o imóvel, compreender todos os custos envolvidos e entender a dinâmica do processo. Os leilões podem ser vantajosos, mas também podem transformar uma boa oportunidade em um grande desafio.
