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> Blog > Categorias > Economia > Negócios > Os shopping centers têm plena liberdade para distribuir ao ramos de negócios dentro dos empreendimentos? Por Daniel Cerveira
Negócios

Os shopping centers têm plena liberdade para distribuir ao ramos de negócios dentro dos empreendimentos? Por Daniel Cerveira

Daniel Cerveira
Ultima atualização: outubro 2, 2024 12:37 pm
Por Daniel Cerveira 4 leitura mínima
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Recentemente o STJ proferiu decisão em sede do recurso especial nº 2101659 – RJ (2023/0028492-4), através da qual, por maioria, reformou acórdão prolatado pelo TJ/RJ que havia condenado o “Shopping Rio Design Barra” por suposta concorrência predatória, nos seguintes termos: “O ponto nodal da presente lide consiste em verificar se houve ou não inadimplemento contratual por parte do Shopping quando da autorização para a instalação de restaurante de culinária japonesa no salão comercial em frente ao locado pela parte autora, do mesmo ramo. 2. Prova dos autos, notadamente pericial, que indica a ausência de qualquer estudo prévio sobre a viabilidade da convivência dos dois restaurantes, em flagrante violação ao conceito de tenant mix, intrinsecamente ligado ao planejamento e estudo prévio de distribuição, organização dentro de um centro comercial, a fim de maximizar os lucros e operacionalização”.

O tenant mix entende-se como a distribuição harmoniosa dos segmentos de negócio dentro do shopping center. E, por razões óbvias, é função primordial dos empreendedores formar uma combinação de lojas que atenda os interesses dos consumidores, pois, por exemplo, ninguém gostaria de frequentar um centro de compras que somente é constituído por lojas de sapatos, isto é, as pessoas frequentam os shoppings justamente porque lá encontram tudo o que precisam, sem contar os interesses do ponto de vista da segurança, lazer etc. 

Sob este prisma, é esperado, pelos lojistas, que os administradores dos templos de consumo não exagerem na instalação de estabelecimentos do mesmo ramo. A concorrência é saudável e beneficia a todos, porém o excesso não. 

Os contratos de locação de espaços em shoppings estabelecem, naturalmente, que o locador é livre para determinar quais marcas adentrarão no empreendimento, sendo ele o único responsável no que tange à formação do tenant mix. 

No entanto, à luz da legislação pátria, o locador tem o dever de distribuir as atividades de modo que permita que todos os lojistas consigam, minimamente, competir saudavelmente entre si. 

É neste sentido que decidiu o TJ/RJ e o STJ, embora este último tenha dado ganho de causa ao centro de compras, sob o argumento de que não ficou provado que a inauguração do restaurante concorrente afetou severamente o autor da demanda, no sentido de que este não ficou em situação de desvantagem excessiva: “…4. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação, salvo se as cláusulas colocarem os locatários em desvantagem excessiva. 5. Na hipótese, a previsão de preferência apenas temporária não trouxe excessiva desvantagem para o locatário, seja porque a cláusula estava claramente redigida e, portanto, passível de avaliação de risco antes mesmo da instalação do restaurante, seja porque a admissão de outro restaurante do mesmo ramo no shopping trouxe aumento no faturamento do locatário. 6. A organização das lojas (tenant mix) tem como objetivo atrair o maior número possível de consumidores e incrementar as vendas. Não é possível, no entanto, garantir que o aumento do número de clientes e das vendas, como aconteceu no presente caso, resultará no incremento dos lucros dos lojistas, pois várias causas concorrem para esse fim”.

Pelo exposto, o shopping center tem a obrigação de delimitar uma organização de atividades coerente com o perfil do empreendimento, de modo que inexista uma competição demasiada entre os locatários.

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