O preço que o consumidor paga por um lote vai muito além da oferta e da demanda. Ele é calculado também, e de forma determinante, a partir das decisões tomadas no âmbito municipal. Taxas, exigências técnicas, contrapartidas urbanísticas e o próprio tempo de aprovação moldam o custo de implantação dos loteamentos, o risco dos empreendimentos e o ritmo dos lançamentos. Esses três elementos, somados, aparecem na etiqueta final que chega ao comprador. Uma pesquisa da Associação das Empresas de Loteamento Urbano (Aelo) aponta que, no Brasil, o tempo médio para aprovar um empreendimento urbano junto à prefeitura é de 3 anos e 6 meses, o que retarda lançamentos e encarece projetos.
Por que as decisões municipais pesam tanto? Primeiro, as taxas, registros e demais custos administrativos. Cada etapa formal de aprovação (análise de projeto, emissão de alvarás, licenças ambientais, vistorias) costuma vir acompanhada de cobranças que, embora individuais pareçam pequenas, somam percentuais significativos do investimento total. Em muitos casos, as prefeituras usam alíquotas e fórmulas próprias, sem padronização, o que reduz a previsibilidade e aumenta a margem de contingência (reserva financeira contra riscos e imprevistos) que o loteador precisa incorporar ao preço final.
Segundo, as exigências técnicas e os estudos obrigatórios. Planos diretores, normas de zoneamento, Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), condicionantes ambientais e exigências de projetos complementares (drenagem, ligação de água/esgoto, redes elétricas, pavimentação) elevam o custo direto de implantação. Além disso, contrapartidas urbanísticas (como desapropriações, reserva de áreas verdes e equipamentos públicos custeados pelo empreendedor) representam despesas que, em muitos municípios, são fixadas como percentuais ou valores padronizados de cobrança sobre o custo do empreendimento e, portanto, repassadas ao preço do lote.
Terceiro, e talvez o mais decisivo para o sucesso de um empreendimento, o tempo. Quando o processo de aprovação se estende por anos, o capital fica imobilizado; juros, inflação e custo de oportunidade corroem a viabilidade econômica do projeto. Resulta daí um fenômeno visível no mercado, que são vendas aquecidas versus queda de lançamentos, porque o estoque disponível vem de projetos antigos, e não de novos projetos que não saem do papel por demora burocrática. Em 2025, o financiamento imobiliário recuou 13%, e a previsão de dados que ainda estão sendo fechados é de que a construção tenha crescido apenas 1,3%, contra 4,4% em 2024, refletindo risco de escassez futura e alta dos preços para 2026.
Por tudo isso, eu proponho, em nome da cadeia produtiva de loteamentos, que os municípios brasileiros adotem um padrão mínimo de regras que permita previsibilidade aos empreendedores, sem suprimir ou reduzir as competências locais, mas tornando-as mais transparentes e ágeis. A primeira medida seria estabelecer prazos máximos para cada etapa do processo de aprovação. Depois, padronizar tabelas de taxas e critérios de contrapartidas, ou ao menos publicar fórmulas claras de cálculo, para que o empreendedor possa estimar custos desde a fase de viabilidade. Essas medidas já constam em propostas técnicas discutidas no setor e em estudos encomendados por entidades interessadas em tornar o mercado mais eficiente. Se aplicadas, elas ampliariam a oferta de lotes e, com isso, pressionariam os preços para baixo por meio da concorrência e da escala.
Essas medidas são também de interesse público. O lançamento de mais lotes, com infraestrutura de qualidade, significa mais moradias, mais empregos locais e cidades mais organizadas. Convido prefeitos, secretários de urbanismo e conselhos municipais a sentarem com o setor para desenhar essas regras, pois tenho certeza de que é possível conciliar rigor técnico com eficiência administrativa.
*Gustavo Amorim é presidente da Associação das Empresas de Loteamento Urbano de Minas Gerais (Aelo-MG).
