São muito comuns os negócios que envolvem a “venda” do fundo de comércio ou estabelecimento, especialmente aqueles que abrangem a cessão (transferência) do contrato de locação.
Outrossim, igualmente são comuns os problemas enfrentados pelas partes nessas operações, em razão da ausência de atenção para alguns cuidados essenciais.
Com efeito, este artigo é dirigido aos lojistas/locatários e redes de franquia; todavia, igualmente poderá ser útil para situações similares.
O fundo de comércio ou estabelecimento, à luz do artigo 1.142 do Novo Código Civil, é definido como o conjunto de bens corpóreos (mobiliário, equipamentos etc.) e incorpóreos (ponto comercial, marca etc.) utilizados para exploração da atividade econômica escolhida.
Feitos tais esclarecimentos, é importante indicar, desde logo, os riscos inerentes à operação em pauta, sob o ponto de vista do cessionário/novo locatário (adquirente do estabelecimento).
Além dos cuidados referentes ao contrato de locação, os quais serão pormenorizados abaixo, o principal temor existente trata-se da eventual responsabilização por débitos do cedente.
Em suma, dependendo da circunstância, o adquirente do estabelecimento pode ser responsabilizado nas esferas civil, trabalhista e fiscal por dívidas contraídas exclusivamente pelo cedente, ou seja, por dívidas criadas antes da aquisição do estabelecimento/fundo de comércio.
A legislação pátria possui dispositivos específicos (vide artigos 10 e 448 da CLT e artigo 133 do CTN), merecendo destaque o artigo 1.146 do Código Civil, cuja entrada em vigor se deu em 2003.
Nessa linha, antes de ser concretizado o negócio, sem prejuízo das demais diligências de praxe, inclusive com a completa auditoria legal, é imprescindível que o cessionário analise o passivo da empresa/cedente, a fim de que seja avaliado o risco existente, o qual, em última análise, servirá de base para a quantificação do preço do negócio.
Quanto ao contrato de locação, é necessário verificar se foi cedido corretamente, através da aceitação escrita do locador do imóvel locado, com o fito de evitar responsabilização por débitos locatícios, a retomada da posse pelo locador, entre outras consequências. Ademais, em ocorrendo a ocupação irregular do imóvel locado, o cessionário ficará privado da ação renovatória de contrato de locação, o que pode ser uma tragédia, na medida em que o ponto comercial é muitas vezes o bem mais valioso do estabelecimento adquirido.
Como o assunto é extremamente complexo e compreende diversas variáveis (por exemplo, a responsabilização do cessionário do contrato de locação na Justiça do Trabalho não se configura de plano, sendo necessário, basicamente, que seja dada continuidade ao negócio do cedente), fica o registro de que os cuidados acima são meros exemplos para embasar o argumento do presente, no sentido de que, sem prejuízo da devida análise comercial, é fundamental o prévio exame jurídico completo da viabilidade do negócio.
Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site Central do Varejo. Integrante da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
