Os contratos de locação de espaços em shopping centers costumam estabelecer multas rescisórias pesadas, além de outras penalidades cumulativas, tais como, devolver eventuais descontos concedidos, pagar todos os valores devidos em razão de contrato de mídia (mesmo se não usufruídas), vencimento antecipado das “luvas” (sem direito a ressarcimento proporcional ao tempo de ocupação no local) e devolver valores recebidos a título de allowance, todas aplicáveis na hipótese de rescisão antecipada da avença pelo lojista.
Quanto à “multa principal”, é comum as avenças determinarem quantias expressivas, a saber, 80% ou 50% dos aluguéis vincendos, 12 aluguéis etc., bem como por vezes afastar a proporcionalidade pelo tempo transcorrido do prazo contratual.
Impõe esclarecer que no Tribunal de Justiça de São Paulo existe jurisprudência antiga e majoritária no sentido de que a referida penalidade não pode ultrapassar o equivalente a 03 aluguéis proporcionais, conforme atesta recente acórdão proferido pela 35ª Câmara de Direito Privado (Apelação nº 1016680-62.2025.8.26.0068 – j. 14.08.2026), em sede ação de consignação em pagamento, envolvendo um centro de compra localizado em Barueri-SP que exigia o pagamento de montante correspondente a 50% dos aluguéis vincendos.
No acórdão acima foi destacada decisão do STJ, igualmente recente (REsp nº 2.247.574/SC – j. 13.4.2026), através da qual foi declarada abusiva multa equivalente a 30% dos locativos restantes e determinado o retorno dos autos para o Tribunal de Segunda Instância “a fim de que proceda o novo julgamento da apelação, reapreciando a multa contratual à luz do art. 413 do Código Civil e dos critérios de equidade aplicáveis ao caso concreto”.
A fixação de qualquer penalidade deve levar alguns critérios, entre eles a gravidade da infração, condição econômica da parte, os investimentos das partes e natureza do negócio. No caso, o prejuízo auferido pelo shopping é mínimo, e, por outro lado, o varejista não pode ser aniquilado por necessitar desativar 01 operação antecipadamente, o que nunca é desejado, mas é corriqueiro.
Pelo exposto, é fundamental que o lojista negocie os seus contratos com especial atenção sobre esses pontos e tenham em mente que há diversos entendimentos a respeito do assunto no sentido de condenarem práticas que extrapolam a razoabilidade.
*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site “Central do Varejo” e “Orbi News”. Coordenador da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Membro da Comissão de Franquias da OAB/SP. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
