O setor de shopping centers, apesar da cautela adotada, entra em 2026 com bastante otimismo.
Conforme a “Revista Buildings” entre 2025 e 2026 havia 35 inaugurações previstas, sendo 10 para este ano. Além do mais, no Natal de 2025, de acordo com Índice Cielo do Varejo Ampliado (ICVA), verificou-se um crescimento do ticket médio de 3,3% em comparação com 2024.
Ademais, internacionalmente, vale destacar que a “Capital One Shopping” apurou em 2025 um avanço na quantidade e no período de permanência dos consumidores nos centros de compras. O motivo seria a mudança dos empreendimentos no sentido de servirem de locais de experiência, diversão e sociabilidade.
Outrossim, como informou a consultora Lyana Bittencourt em artigo publicado no site da “Revista Exame”, na NRF 2026 a loja física voltou à tona: “Não se trata de resgatar a loja por nostalgia, nem de reposicioná-la como ‘experiência’ de forma abstrata. O ponto central é outro: a loja física se consolidou como o principal espaço de validação da marca”.
Quanto aos comerciantes situados nos shoppings, principalmente os já instalados, o custo de ocupação ainda é o principal problema, em vista da notória inflexibilidade dos empreendedores nas negociações. Além do mais, naturalmente, verifica-se alguns shoppings com graves problemas de fluxo de pessoas e vacância.
Por outro lado, vislumbra-se no mercado o fato de que boa parte das redes de shoppings estão incluindo nos novos contratos de locação ou via aditivos cláusulas leoninas e extremamente prejudiciais aos lojistas, ressaltando-se que é evidente a disparidade de forças, ou seja, não há dúvidas de que, de modo geral, os centros de compras têm poder de negociação suficiente para impor as condições contratuais aos seus inquilinos.
Seguem abaixo alguns exemplos que vêm sendo observadas no mercado e respectivos comentários:
- Obrigação do lojista devolver descontos concedidos, além do pagamento da multa rescisória, na hipótese da devolução antecipada do imóvel. O STJ e outros Tribunais já proferiram decisões no sentido de que é proibida tal estipulação, pois configura o chamado bis in idem, isto é, a fixação de uma dupla penalidade para o mesmo fato gerador.
- Em caso de retomada da loja pela locadora em sede de ação renovatória, por melhor oferta de terceiro, a indenização assegurada em lei à locatária seria limitada a 6 aluguéis propostos pelo terceiro. A cláusula fere o espírito da Lei do Inquilinato e configura enriquecimento ilícito, tampouco trata de hipótese de negócio jurídico processual, vez que cuida de direito manifestamente material.
- Caso o lojista descumpra alguma cláusula, todos os contratos firmados com a rede de shopping centers respectiva serão considerados afetados e, portanto, todas as lojas ficariam sujeitas a despejo. Esse dispositivo é conhecido como cláusula de “cross default”. No caso de locações comerciais, cuja legislação é de interesse público, é evidente que essas cláusulas são nulas, visto que não ser razoável que, por uma falha em determinada operação, a rede varejista perca pontos comerciais localizados em outros shoppings e, por consequência, os fundos de comércio constituídos.
- Obrigação do lojista aderir ao marketplace e sistemas de “giftback”, com a criação de novas taxas calculadas sobre as vendas geradas por essas plataformas. Além de ser uma intromissão nas atividades dos comerciantes, a cobrança de percentuais sobre essas transações impacta diretamente no resultado dos estabelecimentos, visto que já é cobrado o aluguel percentual com base no faturamento, ou seja, da forma que alguns shoppings pretendem funcionar, os lojistas arcariam com custos em duplicidade.
Além do mais, por força da Reforma Tributária em andamento no país, os shoppings estão incluindo cláusulas nos pactos locatícios no sentido de que, se ocorrer a majoração da carga tributária, os aluguéis serão automaticamente elevados na mesma proporção. Vale destacar que essas cláusulas vêm sendo adotadas como condição para a abertura de novas unidades ou renovações. Isto é, ou o lojista aceita ou o negócio não é concretizado. Não obstante negociações pontuais, o fato é que muitas redes de lojas estão se valendo das ações renovatórias como solução para manterem os seus contratos em suas bases originais, ou seja, sem a inclusão dessas disposições que só beneficiam os empreendedores.
Por fim, em vista deste cenário de baixa flexibilidade dos shoppings e contratos leoninos, a tendência em 2026, como aconteceu em 2025, é que certas demandas continuem visitando os Tribunais, como a anulação de cláusula que obriga o pagamento de taxa quando os sócios da loja são substituídos, a redução do aluguel em sede das ações revisionais, diminuição do valor das multas rescisórias, pedidos de prestação de contas de condomínio, entre outras.
*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site “Central do Varejo” e “Orbis News”. Coordenador da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Membro da Comissão de Franquias da OAB/SP. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós- Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
