A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no dia 7 de maio, que oferecer imóvel em Airbnb, Booking ou Vrbo em condomínio de destinação estritamente residencial depende de autorização expressa na convenção, aprovada por dois terços dos condôminos. A decisão atinge um mercado que, segundo estudo da FGV Projetos, movimentou R$ 99,8 bilhões no Brasil em 2024, sustentou 627,6 mil empregos diretos e indiretos e gerou R$ 8 bilhões em tributos diretos.
O REsp 2.121.055/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi, encerrou a divergência entre a Terceira e a Quarta Turmas e fixou uma régua única para o País. Encerrou também, ao menos por enquanto, o ciclo de informalidade que sustentava boa parte da economia compartilhada imobiliária brasileira.
O caso usado como modelo não envolve investidor institucional ou operador profissional. É o da Andréia Figueiredo de Freitas, uma pessoa que precisa de cuidados especiais que é representada pela mãe idosa como curadora, e adquiriu o imóvel com recursos de herança do pai. A renda do aluguel tem caráter alimentar e a primeira pessoa atingida pelo precedente é uma mulher que depende dessa receita para sobreviver.
A leitura repetida em manchetes é a de que o STJ “proibiu o Airbnb”. A simplificação é tentadora e tem custado decisões ruins de investimento e de governança condominial. O que a Corte fez foi inverter quem tem o trabalho de convencer o grupo a decidir sobre o assunto.
Antes, quem pretendia restringir precisava conquistar dois terços em assembleia. Agora, quem pretende manter a atividade em prédio residencial é que precisa conquistar dois terços para a permissão expressa. Onde havia liberdade presumida no silêncio da convenção, passa a haver vedação presumida e, no Brasil dos absenteísmos assembleares, quórum qualificado para inovar é, na prática, obstáculo de difícil transposição.
O quórum de dois terços, aliás, nem sempre foi esse. Até 2022, o artigo 1.351 do Código Civil exigia unanimidade para mudança de destinação do edifício e a Lei 14.405/2022 reduziu a exigência. Paradoxalmente, é essa alteração recente que viabiliza a rota de autorização assemblear que o próprio acórdão aponta como caminho legítimo.
O placar importa, e importa muito
A primeira coisa que está sendo subestimada pelo mercado é a fragilidade institucional do precedente. O julgamento se deu por cinco votos a quatro. Não houve modulação de efeitos. Não houve afetação como recurso repetitivo, nas hipóteses do artigo 1.036 do Código de Processo Civil. A decisão é precedente persuasivo uniformizador da Segunda Seção, não está enquadrada nas hipóteses de observância obrigatória do artigo 927 do CPC, e convive com a divergência aberta pelos ministros Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gambogi.
Isso tem três consequências práticas que o mercado precisa absorver. Primeiro, a decisão admite distinção fática nos tribunais inferiores quando o substrato do caso concreto se afastar do julgado paradigma. Segundo, há janela legítima para embargos de declaração com pedido de modulação. Terceiro, a tese pode ser revisitada em curto prazo; basta a alteração de uma cadeira na Seção para que o placar se inverta.
O precedente é relevante e tende a influenciar o mercado, mas ainda está longe de representar uma jurisprudência consolidada de décadas.
A divergência não tem apenas peso numérico; ela representa fundamentos técnicos relevantes. O voto vencido sustentou três pontos que devem continuar no debate jurídico: a locação por temporada está expressamente autorizada pelo artigo 48 da Lei nº 8.245/91; a plataforma digital é apenas um meio facilitador, e a caracterização como hospedagem depende da análise concreta dos serviços oferecidos.
Sylvio Capanema de Souza, em sua tradicional Lei do Inquilinato Comentada (2020), já registrava que “o que importa, na verdade, é que o prazo não exceda noventa dias, não mais cabendo perquirir a razão do interesse em locar um imóvel por curto prazo”. A própria Airbnb, nos autos, classifica a plataforma como “antítese da hospedagem”, justamente por não reproduzir a lógica tradicional dos serviços hoteleiros. A maioria do STJ seguiu outro entendimento, mas isso não encerra a controvérsia doutrinária sobre o tema.
O cerco regulatório que ninguém está somando
A segunda lacuna do debate público é tratar a decisão de 7 de maio de forma isolada. Ela não está sozinha, mas vem acompanhada por dois movimentos regulatórios independentes que, somados, alteram a dinâmica econômica da locação de curtíssima duração.
O primeiro aspecto é o tributário. A Lei Complementar 214/2025 e o Decreto 12.955/2026 (que regulamentam a reforma tributária) equipararam expressamente a locação residencial por prazo inferior a 90 dias aos serviços de hotelaria, para fins de IBS e CBS. O redutor social de R$ 600 mensais por imóvel residencial – alívio criado para a locação de longa duração, não vale para a locação curta.
A pessoa física só é contribuinte obrigatório se tiver, ao mesmo tempo, mais de três imóveis locados e receita anual superior a R$ 240 mil. Mas, uma vez ultrapassado esse limite, a carga efetiva pode chegar perto de 40%. Na prática, a discussão sobre concorrência entre plataformas e hotéis deixa de ser apenas jurídica e passa para o campo tributário.
O segundo aspecto é municipal. Em São Paulo, o Decreto Municipal 64.244/2025 proibiu o uso de unidades de Habitação de Interesse Social e de Habitação de Mercado Popular para hospedagem de curtíssima duração. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) já aplicou mais de R$ 31 milhões em multas, enquanto a Câmara Municipal mantém CPI em andamento sobre o tema.
Florianópolis vive o paradoxo característico das capitais turísticas brasileiras: firmou memorando de cooperação com a plataforma em agosto de 2025, em um mercado que, segundo a FGV, movimentou R$ 4,7 bilhões em 2024. Ao mesmo tempo discute o PL 04/2025, que cria cadastro municipal de hospedagem e impõe inscrição obrigatória no Cadastur.
No Rio de Janeiro, há dois projetos em tramitação. Já Balneário Camboriú segue sem regulação específica, o que abre espaço para empreendimentos concebidos desde a origem com perfil turístico.
O ponto central é que essas regras não se excluem. A decisão do STJ não impede a atuação dos municípios, assim como a regulamentação municipal não invalida o entendimento do tribunal. São camadas regulatórias autônomas que passam a atuar de forma simultânea sobre o mercado.
O proprietário perdeu o direito de usar o próprio imóvel?
O dono do imóvel não perdeu a propriedade, mas em muitos casos, perdeu a tese econômica que justificou a compra. As duas coisas precisam ser distinguidas com clareza, porque a confusão entre elas tem alimentado pânico desnecessário em uma ponta e otimismo ingênuo na outra.
O direito de propriedade continua preservado. O proprietário pode morar, vender, ceder em comodato, fazer locação tradicional nos termos da Lei do Inquilinato e até realizar locação por temporada, conforme prevê o artigo 48 da Lei de Locações, desde que a atividade não assuma o formato que a relatora, ministra Nancy Andrighi, classificou como contrato atípico de curta estadia – situação que não se enquadra nem na Lei do Inquilinato nem na Lei Geral do Turismo (Lei n° 11.771/2008).
O que o STJ reconheceu é que a locação de curtíssima duração reiterada e profissionalizada, em prédios cuja convenção estabelece uso estritamente residencial, pode representar um desvirtuamento da finalidade coletiva do edifício. E essa destinação, segundo o entendimento do tribunal, não é uma decisão exclusivamente individual do proprietário, mas uma questão de governança do edifício.
O ponto mais delicado está justamente na diferença entre uma locação temporária tradicional — de 30 ou 60 dias para uma mesma família, por exemplo — e uma sequência contínua de estadias de poucos dias para hóspedes diferentes. Para a maioria do STJ, essa segunda hipótese deixa de se aproximar da locação residencial típica e passa a ter características semelhantes à atividade hoteleira, mesmo sem a oferta de serviços.
É possível discutir se essa interpretação é a melhor leitura do artigo 48 da Lei de Locações — e a própria divisão no tribunal mostra que há espaço para esse debate. Mas, enquanto prevalecer o entendimento majoritário, ele tende a orientar a aplicação da norma pelos tribunais inferiores.
Quem já operava tem direito adquirido?
Aqui o diagnóstico precisa ser feito com cuidado. Em termos técnicos, não existe direito adquirido de manter uma atividade que, após a consolidação do entendimento judicial, passou a ser considerada incompatível com a destinação do prédio. O STJ não criou regra nova, mas consolidou uma interpretação sobre cláusulas convencionais que já existiam. Assim, proprietários que exploravam locações de curtíssima duração em condomínios que apenas toleravam ou silenciavam sobre a prática já atuavam em um cenário de insegurança jurídica – risco que se tornou concreto.
Isso, contudo, não autoriza o síndico a bloquear hóspedes sumariamente na portaria nem o condomínio a aplicar multas retroativas de forma indiscriminada. O artigo 24 da LINDB deixa claro que, ao revisar atos ou contratos já concluídos, devem ser consideradas as orientações gerais da época em que eles foram praticados.
O caminho mais seguro para os condomínios é adotar uma transição gradual e juridicamente cuidadosa. Do contrário, o próprio condomínio pode acabar assumindo responsabilidades perante terceiros de boa-fé. Na prática, muitas vezes é difícil distinguir hóspede, visita, locatário tradicional e parente de um morador. E abordagens excessivamente rígidas ou constrangedoras na portaria já vêm gerando condenações por dano moral em casos de tratamento considerado hostil ou discriminatório.
O que a decisão não alcançou
Aqui está, talvez, o ponto mais subexplorado pelo mercado e pela imprensa especializada. O REsp 2.121.055/MG analisou um condomínio com convenção de uso estritamente residencial. O julgamento não alcançou – e nem pretendia alcançar – outras categorias importantes de empreendimentos.
Condomínios mistos, por exemplo, onde convivam unidades residenciais e comerciais ou profissionais, já nascem com destinação flexível. Nesses casos, a aplicação automática do precedente é juridicamente discutível. O mesmo vale para empreendimentos localizados em zonas de destinação turística originária, como boa parte de Balneário Camboriú, Praia Brava e Jurerê Internacional, em Santa Catarina, em que o memorial de incorporação já prevê uso transitório das unidades. Nessas situações, a premissa central adotada pelo STJ simplesmente não está presente.
O próprio ministro Raul Araújo, que votou com a maioria, fez questão de ressalvar em seu voto oral que flats e imóveis de praia “têm por sua própria estrutura uma natureza mais adequada para esse tipo de exploração”, distinguindo-os dos edifícios multifamiliares urbanos. Flats e apart-hotéis regidos pela Lei 11.771/2008 estão expressamente fora do regime da Lei do Inquilinato e, consequentemente, fora do alcance do precedente. O mesmo ocorre com empreendimentos em regime de multipropriedade da Lei 13.777/2018, cuja própria estrutura prevê uso rotativo das unidades.
A Lei de Liberdade Econômica estabelece, em seu artigo 4º, inciso IV, a presunção de boa-fé do particular. Já o artigo 1.228, parágrafo primeiro, do Código Civil determina que propriedade deve cumprir sua função social – conceito que parte relevante da doutrina associa também ao aproveitamento econômico legítimo do imóvel.
Em termos práticos, condomínios que adotarem proibição absoluta, retroativa, sem janela de exceção e sem proporcionalidade podem enfrentar a três tipos de questionamento: (i) a anulação da deliberação assemblear; (ii) pedidos de indenização por restrição indevida ao uso do imóvel e (iii) ações por dano moral movidas por hóspedes e proprietários submetidos a abordagens vexatórias na portaria. A vitória institucional do condomínio no STJ não autoriza retaliação.
O ponto que merece sublinhado
O acórdão de 7 de maio não encerra a economia compartilhada imobiliária brasileira, mas encerra o ciclo de informalidade que sustentava parte expressiva dela.
Com isso, imobiliárias, gestores profissionais de locação e fundos imobiliários ganham vantagem competitiva sobre o investidor amador. Incorporadoras que antes tratavam a convenção como documento secundário descobrem que ela passou a ser elemento determinante na precificação do produto. Síndicos que transferiam decisões ao Judiciário agora terão de enfrentá-lo diretamente nas assembleias.
Para quem assessora investidores, a análise da convenção de condomínio passa a exigir o mesmo nível de atenção dado à matrícula do imóvel em auditorias prévias de aquisição. Em lançamentos novos, convenções que autorizem expressamente locação por plataformas digitais podem transformar, silenciosamente, em um dos ativos intangíveis mais valiosos do mercado residencial.
Já nos empreendimentos em operação, a análise passa por três variáveis simultâneas: a convenção condominial, a regulação municipal e o enquadramento tributário após a LC 214/2025. A partir daí, investidores terão de decidir se mantêm a operação de curtíssima duração, se migram para estadias mais longas ou retornam ao modelo tradicional de locação.
A discussão está longe de terminar. Há doutrina relevante defendendo uma interpretação diferente da adotada pela maioria do STJ. Quatro ministros divergiram expressamente no julgamento, embargos de declaração ainda podem surgir e há projetos de lei em tramitação no Congresso em sentidos opostos.
Enquanto o precedente permanecer nos moldes atuais, o mercado precisa se adaptar a ela. Mas a dinâmica, sem dúvida, já mudou.
(*)David Monteiro é especialista em Direito Imobiliário do Martinelli Advogados
(**)Patrícia de Pádua Rodrigues é sócia das áreas de Direito Ambiental, Urbanístico e Imobiliário na Martinelli Advogados.
