O crescimento das cidades brasileiras nos impõe o desafio de preparar o território para receber essa expansão de forma organizada. O mercado de loteamentos pode contribuir muito para esse objetivo, pois transforma áreas ainda não urbanizadas em bairros dotados de infraestrutura, capazes de receber moradias, comércio, serviços e equipamentos públicos de forma regular, organizada e capaz de gerar renda e riqueza para as cidades. Trata-se de uma atividade essencial para o desenvolvimento urbano, mas que está enfrentando obstáculos importantes para atingir todo o seu potencial.
A construção civil segue demonstrando sua relevância para a economia brasileira. De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o setor cresceu 2,9% no primeiro trimestre de 2026 em relação ao trimestre anterior. Apesar desse resultado, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) revisou para 1,2% sua projeção de crescimento para o setor em 2026 (que antes era de 2%), diante do cenário de juros elevados, maior custo do crédito e incertezas econômicas. Existe demanda e capacidade de expansão, mas também existem entraves para o setor.
No caso dos loteamentos, os gargalos estão na regulação, no crédito e na infraestrutura. Quanto à regulação, embora a Lei nº 6.766/1979, que trata do Parcelamento do Solo Urbano, estabeleça as normas gerais para implantação de loteamentos no país, a aprovação dos projetos depende das legislações e dos procedimentos de cada município. Como consequência, empreendimentos semelhantes podem enfrentar exigências bastante diferentes de uma cidade para outra. A ausência de padronização, aliada à morosidade dos processos administrativos, às interpretações distintas da legislação, e às enormes dificuldades para regularizar os imóveis que se pretende lotear, aumenta a insegurança jurídica e prolonga o tempo necessário para transformar um projeto em realidade.
Quando o assunto é crédito, deve-se dizer que o Brasil desenvolveu, ao longo das últimas décadas, mecanismos importantes para financiar a aquisição da casa própria, como o programa Minha Casa, Minha Vida. Entretanto, quem deseja adquirir apenas um lote ainda encontra poucas alternativas de financiamento em comparação com a compra de um imóvel pronto. Essa limitação restringe o acesso de muitas famílias à compra de um terreno para a construção de uma residência e reduz o alcance do mercado formal de loteamentos. Insisto na urgente necessidade da criação de instrumentos financeiros voltados aos empreendedores para ampliar a nossa capacidade de investimento em novos projetos e acompanhar o ritmo de crescimento das cidades.
Há ainda o gargalo da infraestrutura. Antes mesmo da chegada dos moradores, o loteador assume os investimentos em pavimentação, drenagem urbana, redes de abastecimento de água, coleta de esgoto, energia elétrica, iluminação pública e sistema viário. São obras que estruturam novos bairros e antecipam parte da infraestrutura que sustentará o crescimento urbano nas décadas seguintes. Claro que esses investimentos fazem parte da própria natureza da atividade de loteamento, mas voltamos ao problema do crédito, falta disponibilidade deste para sustentar tantos investimentos de longo prazo. Além disso, o fato de a legislação ter imputado todos os custos com essa infraestrutura diretamente ao empreendedor do loteamento, terminou por inviabilizar a comercialização de lotes regulares a preços que atendam as classes menos favorecidas financeiramente.
Essa situação favorece a irregularidade, a atuação do empreendedor informal, que efetivamente promove loteamentos irregulares, criando as chamadas “ocupações” ou “favelas”, que são empreendimentos com todo tipo de irregularidade e deficiência de infraestrutura, mas cujos preços cabem no bolso da população.
A expansão urbana continuará fazendo parte da realidade brasileira. As cidades continuarão a se expandir independentemente das autorizações do poder público, pela via formal ou pela via irregular. Por isso, reforço que impulsionar o segmento de loteamentos, com atualização da legislação, instrumentos financeiros mais adequados e maior articulação entre iniciativa privada e poder público, é fundamental para que nossas cidades cresçam com planejamento, eficiência e mais qualidade de vida para a população, favorecendo as ocupações regulares.
*Adriano Manetta é vice-presidente da Associação das Empresas de Loteamento de Minas Gerais (Aelo-MG).
