Especialista em Direito Imobiliário analisa benefícios e desafios da modalidade, especialmente quando há perda do emprego
A aprovação, pela Câmara dos Deputados, da possibilidade de desconto de aluguel e encargos diretamente na folha de pagamento do locatário pode representar uma mudança importante no mercado imobiliário brasileiro. Conhecida como “aluguel consignado”, a proposta cria uma modalidade de garantia para contratos de locação, na qual o pagamento fica vinculado diretamente à remuneração do inquilino. O texto ainda precisa ser analisado pelo Senado e, caso seja aprovado, dependerá de sanção presidencial para entrar em vigor.
Para o advogado Stéfano Ribeiro Ferri, especialista em Direito Imobiliário, a medida altera a forma como o risco de inadimplência é distribuído entre proprietários e locatários e pode trazer maior previsibilidade para os contratos de locação.
“O chamado “aluguel consignado” pode representar uma mudança relevante na dinâmica do mercado de locação, porque altera a forma como o risco de inadimplência é distribuído entre locador e locatário. Ao permitir que aluguel e encargos sejam descontados diretamente da remuneração, a proposta cria uma garantia com característica diferente das modalidades tradicionais, como caução, fiança e seguro-fiança: o pagamento passa a estar vinculado diretamente ao fluxo de renda do próprio inquilino.”
Os encargos locatícios não poderão ultrapassar 30% da remuneração disponível do locatário, de acordo com a proposta aprovado pelos deputados.
Na avaliação de Ferri, um dos principais impactos para os proprietários está justamente na maior previsibilidade do recebimento. A redução do risco de inadimplência pode facilitar a aprovação de contratos e, dependendo do perfil do locatário e das condições negociadas, diminuir a necessidade de mecanismos tradicionais de garantia.
“A redução do risco de inadimplência pode facilitar a aprovação de novos contratos e, em determinadas situações, diminuir a necessidade de garantias mais caras ou burocráticas. Isso pode ter efeito especialmente relevante para investidores que adquirem imóveis com finalidade de locação, já que a percepção de menor risco tende a tornar essa modalidade de investimento mais atrativa.”
Nova modalidade também pode ampliar acesso à moradia formal
Embora a segurança para o proprietário seja um dos principais argumentos em favor do aluguel consignado, a modalidade também pode produzir efeitos para quem procura um imóvel para alugar. Pessoas com renda regular, mas que têm dificuldades para apresentar fiador, contratar seguro-fiança ou oferecer uma caução elevada, poderiam utilizar o desconto em folha como alternativa de garantia.
“Há também um possível efeito de inclusão. Pessoas que possuem renda regular, mas enfrentam dificuldades para apresentar fiador, contratar seguro-fiança ou oferecer uma caução significativa, podem encontrar no desconto em folha uma alternativa para acessar o mercado formal de locação. Nesse sentido, a medida não beneficia apenas o proprietário: ela pode ampliar o universo de potenciais locatários.”
O especialista, porém, ressalta que a principal questão jurídica e prática estará na manutenção da garantia ao longo da relação contratual. Isso porque os contratos de locação podem permanecer vigentes por vários anos, enquanto a situação profissional do inquilino pode mudar em um período muito mais curto.
“O principal desafio, entretanto, estará na gestão do contrato ao longo do tempo. Contratos de locação podem durar anos, enquanto a relação de trabalho do locatário pode mudar em poucos meses. Desemprego, troca de empregador, redução da remuneração ou alteração do vínculo profissional são situações que precisam estar muito bem disciplinadas. Por isso, a efetividade do aluguel consignado dependerá não apenas da possibilidade jurídica do desconto, mas também de regras claras para a continuidade da garantia quando houver mudança na fonte pagadora.”
Para Ferri, a tendência é que o aluguel consignado seja incorporado ao conjunto de alternativas disponíveis no mercado, e não necessariamente substitua modalidades como caução, fiança e seguro-fiança.
“Na prática, portanto, não vejo o aluguel consignado como uma substituição automática das garantias existentes, mas como uma nova ferramenta dentro do mercado de locação. A tendência é que locadores, imobiliárias e administradoras passem a comparar o custo e o grau de segurança de cada modalidade, considerando o perfil do inquilino e a duração do contrato. Se for regulamentado com mecanismos eficientes para lidar com a perda ou alteração do vínculo empregatício, o modelo poderá reduzir custos de transação, dar maior previsibilidade aos contratos e estimular novas operações de locação.”
Stéfano Ribeiro Ferri – advogado, sócio fundador do escritório Stéfano Ferri Advogados, com atuação especializada em Direito Imobiliário. É Relator da 6ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP e membro da Comissão de Direito Civil da OAB Campinas. Graduado pela FAAP.
