São comuns as confusões de interpretação dos lojistas acerca dos contratos por prazo indeterminado.
Ao contrário do que é possível supor, quando um contrato está vigorando por prazo indeterminado, não quer dizer ele não tem fim, ou seja, no caso da locação comercial, não quer dizer que o inquilino poderá ficar no ponto perpetuamente, até resolver desocupá-lo.
Na realidade, nesta hipótese, tanto o locador como o locatário podem rescindir o contrato, mediante o aviso prévio de 30 dias, como estabelece a Lei do Inquilinato, sendo que avisos prévios determinados em contrato com prazos diferentes de 30 dias, dependendo de suas configurações, são questionáveis.
Destaca-se que, em até 30 dias depois do término do prazo de vigência, tanto o locador como o locatário podem rescindir o contrato sem a necessidade de aviso prévio, uma vez que, apenas depois de transcorridos 30 dias da finalização do prazo é que os contratos passam a vigorar por prazo indeterminado. Por exemplo, antes de passados 30 dias da extinção do prazo determinado, o locador pode ajuizar uma ação de despejo diretamente, sem a obrigação da comunicar a sua intenção com 30 dias de antecedência.
Assim, do ponto de vista da locação comercial, a principal diferença entre os contratos com prazos determinado e indeterminado é que no primeiro caso o locador não tem o direito de rescindir o contrato sem um justo motivo, ou seja, precisará justificar a denúncia em vista do eventual inadimplemento do inquilino, infração grave ao contrato, término do prazo de vigência etc.
Vale ressaltar que, mesmo com o pacto locatício com prazo a vencer, o inquilino pode rescindi-lo, mesmo sem um motivo, desde que pague a multa estipulada em contrato, lembrando que, se o contrato for omisso sobre o valor da penalidade, o juiz é que deverá arbitra-lo. Desta forma, se o lojista negociar uma isenção de multa pela rescisão antecipada, deverá deixar tal situação expressamente prevista em contrato.
Por fim, cumpre lembrar que o código civil dispõe que todos os contratos devem ter uma duração mínima considerando o investimento das partes. Assim, se o lojista celebrar um contrato por prazo indeterminado, é possível defender que o locador deverá conceder um prazo razoável de ocupação no espaço, a fim de possibilitar que o primeiro obtenha o retorno do seu investimento.
*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Integrante da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
