Passados quase oito anos desde a promulgação da Lei do Distrato, o setor imobiliário ainda convive com incertezas relevantes sobre as consequências econômicas do inadimplemento por parte do comprador. Há uma questão central que precisa de resposta: se o legislador definiu expressamente os percentuais de retenção, até onde o Judiciário pode reduzi-los em nome do equilíbrio contratual? Não se trata de privilegiar compradores ou vendedores, mas de definir o grau de previsibilidade que deve existir nos contratos submetidos à legislação específica.
O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, dispõe sobre a nulidade das cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas no momento da resolução do contrato de compra e venda de imóveis. Com base na legislação consumerista, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou jurisprudência no sentido de limitar a retenção do vendedor a 25% do valor pago pelo comprador no momento do distrato. Esse parâmetro não nasce de uma lei com regras para todos os contratos, mas de uma interpretação judicial.
A esse cenário de insegurança somou-se a crise imobiliária ocorrida entre 2014 e 2016, em que compradores de imóveis na planta não conseguiram honrar os compromissos, gerando uma onda de rescisões unilaterais. A Lei do Distrato, portanto, foi elaborada para compatibilizar a proteção do comprador com a saúde financeira dos players do setor, promovendo a transparência e a previsibilidade dos percentuais de retenção, como forma de diminuir a litigiosidade.
Na prática, ela estabeleceu critérios distintos conforme a natureza do empreendimento. Nas incorporações imobiliárias, a pena convencional pode chegar a 25% das quantias pagas, percentual que pode alcançar 50% nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Já nos loteamentos, foram admitidas multa e despesas administrativas de até 10% do valor atualizado do contrato, além de previsão específica para a taxa de fruição.
Ocorre que, malgrado a referida lei tenha estabelecido percentuais e critérios objetivos, ainda há divergência no STJ sobre a extensão e a possibilidade de redução judicial dos parâmetros estabelecidos. As controvérsias já submetidas ao rito dos recursos repetitivos, cujas decisões da Corte deverão ser observadas pelos tribunais estaduais, abrangem situações como contratos celebrados antes e depois da Lei do Distrato, taxa de fruição em imóveis sem edificação e, além disso, empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Todas compartilham um elemento comum: a definição de até onde podem ser revistas judicialmente as regras definidas pelo legislador.
Trata-se de julgamentos que transcendem os casos analisados e influenciam diretamente a dinâmica do mercado imobiliário. A definição das consequências econômicas do inadimplemento é elemento essencial para a organização contratual e financeira dos empreendimentos. Para loteadores e incorporadores, a certeza sobre os valores que poderão ser retidos influencia a elaboração dos contratos, a precificação do risco de inadimplência e, em última análise, o próprio equilíbrio econômico do empreendimento.
Enquanto os critérios expressamente estabelecidos pela legislação permanecem sujeitos a diferentes graus de intervenção judicial, com decisões divergentes, tem-se a perpetuação de uma situação deletéria. Segurança jurídica não significa afastar o controle judicial em situações abusivas, mas permitir que os agentes econômicos conheçam as regras do jogo.
O desafio do STJ, portanto, será encontrar um ponto de equilíbrio: preservar a possibilidade de correção de abusividades sem esvaziar os parâmetros estabelecidos pela própria legislação. Afinal, se a lei define os critérios aplicáveis, mas sua interpretação permanece sujeita a tamanha incerteza, perde-se justamente um de seus principais objetivos: conferir segurança jurídica às relações contratuais.
Stéfano Ribeiro Ferri – Advogado, Sócio fundador do Stéfano Ferri Advogados. Relator da 6ª turma do Tribunal de Ética da OAB/SP. Membro da Comissão de Direito Civil da OAB – Campinas.
Luan Mazzali Braghetta – Advogado. Sócio do Stéfano Ferri Advogados. Especialista em Direito Imobiliário. Formado em Direito pela PUC Campinas
