Em recente decisão, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a utilização de imóveis em condomínios para a celebração de contratos de estadia de curta temporada (como na plataforma Airbnb), com habitualidade, somente poderá ocorrer mediante autorização expressa em convenção.
Por maioria de votos, o colegiado considerou que o uso dos imóveis para exploração econômica ou profissional descaracteriza a sua destinação residencial e deve ser objeto de deliberação por parte do condomínio. Prevaleceu o entendimento de que os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram propriamente nem como locação residencial nem como hospedagem em hotéis, razão pela qual são considerados “contratos atípicos”.
Para a Relatora, Ministra Nanci Andrighi, nessa hipótese aplica-se o Artigo 1.351, do Código Civil, que estipula que a mudança de destinação das unidades imobiliárias exige a aprovação por maioria qualificada de dois terços dos condôminos. A importância dessa decisão reside no fato de que ela consolida o entendimento do STJ sobre o tema, muito embora não tenha efeitos vinculantes. O precedente servirá como orientação para instâncias inferiores.
No entanto, embora a corte tenha tentado solucionar um dos conflitos mais relevantes envolvendo a economia digital no país, fica o questionamento: até onde o Judiciário pode limitar o exercício do direito de propriedade?Não há dúvida de que a utilização de imóveis para hospedagens sucessivas pode gerar distorções relevantes na dinâmica condominial, submetendo moradores a uma circulação constante de desconhecidos, aumento de ruídos e dificuldades de controle de segurança.
É legítimo, portanto, que os condomínios busquem instrumentos para preservar a convivência harmoniosa. Contudo, combater abusos é diferente de presumir que locações de curta temporada são proibidas.O STJ, ao associar a habitualidade das locações à descaracterização automática da destinação residencial, amplia excessivamente as restrições ao exercício do direito de propriedade. Isso porque as convenções condominiais já podiam impor limites à modalidade.
O problema surge quando as limitações deixam de depender da vontade expressa dos proprietários e passam a decorrer de uma interpretação judicial.
Na prática, muitos proprietários adquirem imóveis para explorá-los em plataformas como o Airbnb ou utilizam a locação de curta temporada como um complemento de renda. Em alguns casos, disponibilizando apenas um cômodo da própria residência. A diferença está no tempo de permanência, e não necessariamente na natureza do uso.
É por isso que a autonomia privada sempre teve papel central nesse debate. Se os condôminos entendem que esse tipo de locação compromete a segurança, a tranquilidade ou a dinâmica do condomínio, podem estabelecer restrições claras em convenção.
O busílis é que, com a decisão do STJ, a limitação não decorre de uma decisão objetiva da coletividade, mas de uma interpretação judicial extremamente ampla sobre o que seria uma suposta descaracterização automática da finalidade residencial.
Stefano Ribeiro Ferri – Especialista em Direito Imobiliário. Relator da 6ªTurma do Tribunal de Ética da OAB/SP e membro da Comissão de Direito Civil da OAB – Campinas. Formado em direito pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP).
